Große finanzielle Sprünge mit Immobilien

„Es gibt nur einen einzigen Weg, abgesehen von ein paar Ausnahmen, sich ein echtes Vermögen aufzubauen: Man muss sein eigenes Unternehmen gründen.“

Jean Paul Getty, US-amerikanischer Öl-Tycoon

Gestern unterschieben meine Frau und ich den Kaufvertrag für die zweite Immobilie in unserem Portfolio. Unser Plan sieht vor jedes Jahr eine Immobilie als Rendite-Objekt zu kaufen. Dieser Plan besitzt kein zeitliches Limit und wir rechnen damit, dass wir in den kommenden Jahrzehnten mindestens 40 Objekte erwerben, die unsere finanzielle Freiheit finanzieren.

Warum wir uns für Immobilien entschlossen haben? Ganz einfach: es reicht einfach nicht aus nur in die richtige Richtung zu gehen, man muss auch große Sprünge in die richtige Richtung machen. Denn ansonsten dauert es einfach zu lange, bis man die finanzielle Freiheit tatsächlich erlangt und sich all die Dinge leisten kann, die man will, ohne dafür aktiv arbeiten zu müssen.

Wenn man noch jung ist und gerade erst seine berufliche Karriere startet – sagen wir mit etwa 16 Jahre (Ausbildungsalter) oder mit etwa 25 Jahren (nach dem Studium) – dann kann man es sich noch leisten beim Vermögensaufbau etwas ruhiger vorzugehen, indem man einen Teil seines Geld z.B. in kostengünstige und gleichzeitig renditestarke ETFs investiert.

Man hat dann als junger Kapitalist einfach noch genug Zeit, um auch mit übersichtlichen Investitionsraten von 100-300 Euro pro Monat ein staatliches Vermögen aufzubauen. Wenn wir von 40 Jahren Investitionsdauer und einer durchschnittlichen Netto-Rendite von 7 Prozent p.a. ausgehen, dann hat man nach Ablauf der 40 Jahre ein Vermögen in Höhe von 745.653 Euro angehäuft.

Wenn sich dieses Vermögen dann weiterhin mit 7 Prozent p.a. verzinst und man diese Zinsen als Einkommen bezieht, ohne das Vermögen aufzubrauchen, dann kann man sich ein Jahreseinkommen von 52.196 Euro auszahlen lassen. Das wären 4.349 Euro im Monat. Das ist doch schon mal ganz nett.

Die großen Sprünge werden jedoch in zwei Fällen ganz besonders interessant: 1) Wenn man mehr als 4.349 Euro pro Monat beziehen möchte. 2) Wenn man bereits im fortgeschrittenen Alter ist und dadurch einfach nicht mehr die Zeit hat, um mit ETF-Sparplänen zu arbeiten. Im zweiten Fall muss man dann entweder weitere 40 Jahre mitbringen oder aber die Investitionsrate entsprechend anpassen. Doch dann reden wir locker von über 1.000 Euro, die man pro Monat investieren muss.

Zum zweiten Fall fällt mir gerade die Geschichte von Ray Kroc, dem Gründer der McDonald´s Corporation ein. Als Kroc die McDonald´s Corporation gründete befand er sich mit 54 Jahren bereits im fortgeschrittenen Alter. ETF-Sparpläne hätten ihn zu diesem Zeitpunkt nicht an Ziel geführt, denn er wollte es endlich schaffen. Er wollte endlich aus dem Hamsterrad raus. Er wollte endlich wohlhabend und finanziell frei sein.

Wenn du die Geschichte von Ray Kroc noch nicht kennst, so kann ich dir den Film „The Founder“ wärmstens empfehlen. Hier die Kurzfassung: Kroc wurde seiner Zeit als Verkäufer von Milchshake-Mixern auf die Brüder Richard und Maurice McDonald aufmerksam, die großen Erfolg mit ihrem Burger Restaurant hatten, jedoch nicht an eine Expansion dachten. Kroc wollte unbedingt von dem Erfolg der Brüder profitieren und erwarb von den Brüdern eine Franchising-Lizenz, womit er Restaurants in ganz Nordamerika nach demselben Konzept aufmachen konnte.

Am Anfang lief es jedoch sehr schleppend, da die Franchising-Lizenz nicht genug Geld abwarf. Und erst nachdem Kroc einen Berater kennenlernte, der ihm verklickerte im welchen Geschäft Kroc tatsächlich tätig war und was er zu tun hatte, damit das ganze durch die Decke gehen kann, fing die Erfolgsgeschichte der McDonald´s Corporation und damit die von Ray Kroc erst richtig an.

Der Berater machte Kroc zu verstehen, dass er eigentlich nicht im Burger Geschäft sei, sondern im Immobilien Geschäft. Und anstatt nur die Lizenzen an andere zu verkaufen, sollte er die Immobilien, in denen die Burger Restaurants drin sind an die Lizenznehmer mitvermieten. Der Entscheidende Vorteil war, dass Kroc, dem das Geld für die Expansion ausging, nun von der Bank leichter an frisches Geld kommen konnte, da diese bereitwillig Immobilien finanzierten.

Nun konnte Kroc wesentlich größere Sprünge machen und erwirtschaftete im Laufe seiner restlichen Lebenszeit ein Vermögen von 500 Millionen US-Dollar. Und das Ganze in nur 27 Jahren (Kroc verstarb mit 81 Jahren). Nur mit ETFs hätte der damals mittellose Kroc das nie vollbringen können.

Aus diesem Grund sind meine Frau und ich so begeisterte Immobilien-Investoren. Denn nach wie vor finanzieren Banken bereitwillig den Erwerb von Immobilien. Und auch du kannst davon profitieren. Denn stell dir bitte folgendes vor. Angenommen du möchtest im Ruhestand ein monatliches Einkommen von etwa 3.000 Euro beziehen. Nehmen wir weiterhin an, dass sich dein Vermögen mit einer durchschnittlichen Netto-Rendite 8 Prozent p.a. vermehrt und eben diese 8 Prozent deine 3.000 Euro Monatseinkommen darstellen, ohne das eigentliche Vermögen zu verbrauchen. Dann bräuchtest du ein Vermögen von 500.000 Euro, das dir dies ermöglicht.

Und jetzt kommt die entscheidende Frage. Was geht schneller: 1) Die 500.000 Euro mit einem Sparplan aufzubauen? Oder 2) 50.000 Euro als Eigenkapital für eine 500.000 Euro Immobilie aufzubauen, die dir durch die Mieteinnahmen ebenfalls 3.000 Euro im Monat erwirtschaftet?

Und damit kommen wir zu dem Erfolgsgedanken von weiter oben. Immobilien sind für meine Frau und mich ein Business. Ein Business bei dem wir die Zeit und das Geld anderer Leute nutzen können, um unseren Wohlstand zu mehren. Und daran ist nichts Verwerfliches. Denn schließlich gehen wir auch ein unternehmerisches Risiko ein, das wir mit ETFs nicht eingehen würden. Darüber hinaus schaffen wir Wohnraum bzw. sorgen dafür, dass dieser Wohnraum erhalten bleibt.

Wenn du also möglichst schnell wohlhabend werden willst, dann hast du dazu nur drei Möglichkeiten:

1. Eigenes Business
2. Vermietete Immobilien
3. Beteiligungen an anderen Unternehmen (keine Aktien oder Fonds, sondern echte, direkte Beteiligungen)

Dr. Dr. Rainer Zitelmann ist selbst Multimillionäre und ein bekannter Reichtumsforscher. Für seine Studie „Psychologie der Superreichen“ interviewte er 45 deutsche Millionäre. Der Ursprung des Vermögens dieser Millionäre teilt sich wie folgt auf:

• Selfmade-Unternehmer: 36
• Familienunternehmer: 5
• Kleinen Betrieb geerbt und ganz erheblich ausgebaut: 4

Mit anderen Worten: wenn du erheblichen Wohlstand aufbauen möchtest, dann musst du dich auf unternehmerische Aktivitäten konzentrieren. Das können eigene Produkte oder Dienstleistungen sein. Das können aber auch Immobilien sein, wenn du aktuell kein eigenes Produkt dem Markt anbieten kannst. Übrigens lässt sich diese Statistik auch auf andere Industrienationen übertragen.

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