Die Immobilie als Steueroase

Die Immobilie bietet Investoren zahlreiche Möglichkeiten, wie sie auf legale Weise Steuern vermeiden und gleichzeitig Vermögen aufbauen können

 

Immer wieder kommen Enthüllungsskandale an die Öffentlichkeit, in denen berichtet wird, wie teilweise auf legalem und teilweise auf illegalem Wege Steuern vermieden oder gar hinterzogen werden. In den letzten Jahren machten in diesem Zusammenhang insbesondere die Länder Schweiz und Panama von sich reden. Doch Privatinvestoren müssen nicht den weiten Weg ins Ausland auf sich nehmen, wenn sie ihre Steuerbelastung legal reduzieren und gleichzeitig ihr Vermögen vermehren möchten. Hierfür bietet ihnen die Renditeimmobilie, also eine Immobilie, die erworben und vermietet wird, um Mieteinnahmen zu erzielen, zahlreiche Möglichkeiten. Das Einzige, was Investoren mitbringen müssen, ist etwas Wartezeit.

 

Wer Renditeimmobilien erwirbt und vermietet, der erzielt laufende Erträge aus Vermietung und Verpachtung. Diese Erträge sind als Einkünfte der Einkommensteuer unterworfen. So weit so gut. Gegen zusätzliche Einnahmen hat sicherlich keiner von uns etwas einzuwenden. Doch jetzt kommt das Entscheidende. Von diesen Einkünften dürfen nämlich die sogenannten Werbungskosten und Sonderausgaben abgezogen werden, sodass die tatsächlich zu versteuernden Einkünfte und damit auch die steuerliche Belastung geringer ausfallen. Mit anderen Worten, versteuert werden müssen nur die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten und Sonderausgaben.

 

Dies ist ein enormer Vorteil der Renditeimmobilie im Vergleich zu der selbstgenutzten Immobilie, die dem Eigentümer derartige Möglichkeiten zur Geltendmachung von anfallenden Kosten nicht bietet. Auf den Punkt gebracht bedeutet das, dass man mit der Renditeimmobilie ein Objekt erwirbt, für das man in der Regel das Geld und die Zeit anderer Leute  nutzt (Immobilien werden in der Regel mit einem großen Anteil an Fremdkapital finanziert und der Mieter zahlt letztlich durch die von ihm zu leistende Miete alle anfallenden Kosten) und wird dabei auch noch vom Finanzminister belohnt, indem man Werbungskosten und Sonderausgaben gegen die Mieteinnahme gegenrechnen darf.

 

Doch welche Kosten darf man jetzt gegen die Mieteinnahmen gegenrechnen? Zunächst einmal wären da die Zinsen, die anfallen, da Renditeobjekte in der Regel bis zu 80 Prozent mit Fremdkapital finanziert werden. Dadurch können die Darlehenszinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden, wodurch der tatsächlich zu versteuernde Anteil der Einkünfte sinkt. Weiterhin gehören auch die Abschreibungen für Abnutzung (AfA) zu den abziehbaren Werbungskosten.

 

Bei den AfA handelt es sich um einen pauschalen Ansatz einer Wertminderung des Gebäudes. Dabei wird die Wertminderung jährlich mit zwei Prozent der Anschaffungs- bzw. Herstellungskoten des Gebäudes angesetzt, was einer unterstellten Lebensdauer von 50 Jahren entspricht. Zu erwähnen ist, dass die besagten zwei Prozent recht großzügig ausgelegt sind und der Wertverfall in der Realität in der Regel geringer ausfällt. Weiterhin können auch die tatsächlich angefallene Instandhaltungskosten von der Steuer abgesetzt werden.

 

Zu den Instandhaltungskosten gehören z. B. die Erneuerung des Innen- und Außenanstrichs und der Wandbekleidung, die Reparatur und Erneuerung von sanitären Anlagen, Dacharbeiten und die Erneuerung von Fußböden. Wenn Sie die Immobilie nach Erwerb erst in einen vermietungsfähigen Zustand bringen müssen, dann können Sie die so anfallenden Kosten absetzen. Dies ist insbesondere in den ersten drei Jahren nach Erwerb interessant. Betragen die Instandhaltungskosten in diesem Zeitraum maximal 15 Prozent der Anschaffungskosten, dann können sie direkt in den anfallenden Jahren abgesetzt werden.

 

Hierdurch ergibt sich ein interessanter Effekt aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien. Sind die Instandhaltungskosten z. B. im Jahr des Kaufs der Immobilie höher als die erzielten Mieteinnahmen, ergibt sich daraus eine negative Einnahmensituation, wodurch Sie die Steuerlast auf andere Einkommensarten, wie z. B. Arbeitslohn aus unselbstständiger Arbeit, mindern können.

 

Betragen die anfallenden Instandhaltungskosten in den ersten drei Jahren nach Erwerb jedoch mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten, dann greift in diesem Fall die AfA-Regelung, sodass diese Kosten ebenfalls nur mit den jährlichen zwei Prozent angesetzt werden können. Die Erwerbskosten (Grunderwerbsteuer, Maklerprovision und Notar- und Gerichtskosten für die Eigentumsumschreibung) gehören ebenfalls zu den Anschaffungskosten und erhöhen die AfA-Grundlage.

 

Bei all den steuerlichen Vorteilen muss dem Immobilieninvestor jedoch eines klar sein: Verluste aus einer Immobilie lassen sich nur teilweise durch Steuererstattungen kompensieren. Nämlich immer nur in Höhe des Spitzensteuersatzes des Investors. Wenn der Spitzensteuersatz z. B. 42 Prozent beträgt, dann lassen sich die Verluste auch nur maximal zu 42 Prozent kompensieren. Aus diesem Grund sollte eine Renditeimmobilie nie aus Gründen eines vermeintlichen Steuersparmodelles erworben werden. Denn so großzügig die Möglichkeiten der Immobilie als legale „Steueroase“ auch sind, erzielte Verluste lassen sich nie zu 100 Prozent wiederbringen. Daher sollte stets ein gewinnorientierter Investmentansatz verfolgt werden.

 

Abschließend noch ein letztes steuerliches Bonbon. Ein Investor hat natürlich immer große Freude an Gewinnen, die er nicht versteuern muss. Und hierfür bietet ihm die Renditeimmobilie eine wunderbare Möglichkeit. So sind Veräußerungsgewinne bei vermieteten Wohnimmobilien nach wie vor zu 100 Prozent einkommensteuerfrei, wenn die Immobilie mindestens zehn Jahre vom Investor im Privatvermögen gehalten wird. Dabei ist das Datum, an dem der notarielle Kaufvertrag unterschrieben wurde, maßgebend. Es ist also von Vorteil, wenn der Investor etwas Wartezeit und Geduld mitbringt. Dabei sollten ihm die Ergebnisse unterschiedlicher Studien zur Vermögensforschung die Wartezeit etwas versüßen können. Denn statistisch gesehen sind neun von zehn Millionären Immobilien-Millionäre. Scheinbar besitzt die Immobilie weitere entscheidende Eigenschaften, die es den Menschen erleichtern länger am Ball zu bleiben.